Archiv 2010
Vorsicht bei "kalter Räumung"
BGH nimmt verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters an
Angesichts der Dauer der gerichtlichen Räumungsverfahren, insbesondere wenn der Mieter verschwunden ist und erst eine Anschrift ermittelt oder sogar öffentlich zugestellt werden muss, sowie des weiteren Zeitverzugs durch die Zwangsvollstreckung aus einem erlangten Räumungstitel haben Vermieter, um den erheblichen Schaden durch den Mietausfall zumindest zu begrenzen, sich immer häufiger dazu entschieden, die Räumung selbst durchzuführen, das häufig völlig unbrauchbare Mobiliar zu entsorgen und die weiteren Gegenstände einzulagern, um wenigstens die Mietsache neu vermieten zu können.
Der Bundesgerichtshof hat sich jetzt in einem Urteil vom 14. Juli 2010 mit Schadensersatzansprüchen zu befassen, die der dann wieder aufgetauchte Mieter mit der Behauptung geltend gemacht hat, dass werthaltige Gegenstände nicht mehr vorhanden seien.
Der BGH hat nicht nur eine verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für das Abhandenkommen bzw. die Beschädigung der geräumten Gegenstände bejaht, sondern - vereinfacht formuliert - im Ergebnis auf Grund einer bloßen Behauptung des Mieters über das Vorhandensein und den Wert der Gegenstände dem Vermieter die Beweislast auferlegt, dass die Gegenstände nicht vorhanden waren bzw. nicht den behaupteten Wert gehabt hätten, somit der behauptete Schaden nicht eingetreten sei.
Diese letztlich bewirkte Beweislastumkehr zu Lasten des eine "kalte Räumung" durchführenden Vermieters führt für den Vermieter, der den zeitaufwändigen Gang über die Gerichte und Gerichtsvollzieher sparen will, zu erheblichen Risiken.
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Stefan Guhde
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
5.10.2010
14. Mittelstandsgespräche Charlottenburg-Wilmersdorf
„Ein voller Erfolg waren die 14. Charlottenburg-Wilmersdorfer Mittelstandsgespräche, die diesmal auf Einladung des rbb im Kleinen Sendesaal und Foyer des Haus des Rundfunks veranstaltet wurden. Nach einem Grußwort der Intendantin des RBB, Frau Dagmar Reim, und des gemeinsam mit Dorn, Krämer & Partner GbR und der Berliner Volksbank veranstaltenden Wirtschaftsstadtrates des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf, Herrn Mark Schulte, präsentierte sich der Unternehmensservice der Berlin Partner GmbH und zog Bilanz über das erste Jahr seiner Tätigkeit. In der anschließenden Podiumsdiskussion diskutierte unter der Moderation der Journalistin Sabine Beckmann der Bezirksstadtrat Mark Schulte mit Charlottenburger Unternehmern, u. a. Rechtsanwalt und Notar Clemens Krämer aus der Kanzlei Dorn, Krämer und Partner GbR.
Beim Buffet im Foyer des Haus des Rundfunks gab es zur musikalischen Untermalung der Vocal Jazz Gruppe „Ladies go Diva“ Gelegenheit zum entspannten Gedankenaustausch.“
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Vorsicht Falle !
Allgemeine Geschäftsbedingungen, die Fertighauskäufer zur Stellung von Sicherheiten verpflichten, sind wirksam !
Der Bundesgerichtshof hat am 27. Mai 2010 (Az.: VII ZR 165/09) entschieden, dass Fertighausanbieter von ihren Kunden vor Baubeginn eine Bankbürgschaft über den vollen endgültigen Kaufpreis verlangen dürfen, soweit dies im Bauvertrag (auch im Rahmen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) geregelt ist.
Der BGH gab mit seinem Urteil einem Fertighaushersteller Recht, der in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen von seinen Bauherren eine Zahlungsbürgschaft über die gesamten Baukosten verlangte. Im Vertrag war vorgesehen, dass der Bauherr spätestens acht Wochen vor dem vorgesehenen Baubeginn eine unbefristete, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Kreditinstituts in Höhe der geschuldeten Gesamtvergütung zur Absicherung aller sich aus dem Vertrag ergebenden Zahlungsverpflichtungen vorlegen muss.
Die zusätzlichen Kosten, die für die Stellung der Bürgschaft anfallen, seien laut BGH dem Kunden zumutbar, weil sie angesichts des berechtigten Interesses des vorleistungspflichtigen Bauunternehmers und angesichts der Kaufsumme für das gesamte Haus kaum ins Gewicht fallen. Die Vorschrift des § 648 a BGB, die grundsätzlich den Erwerber eines Einfamilienhauses von der Verpflichtung zur Sicherheitsleistung ausnehme, stünde dieser Auffassung nicht entgegen, denn sie sei kein wesentlicher Grundgedanke des Gesetzes und gelte im Übrigen nur für das Verlangen der Sicherheit nach Vertragsschluss. Das einzig vorhandene gesetzliche Sicherungsinstrument der Bauhandwerkersicherungshypothek sei nur unzureichend geeignet, das Sicherungsbedürfnis des Bauunternehmers zu erfüllen. Denn regelmäßig wird das Baugrundstück bereits bei Baubeginn bis an die Grenze der Beleihungsfähigkeit belastet sein, so dass es nicht zu beanstanden ist, wenn der Bauunternehmer sein Interesse an zeitnaher Ausgleichung seiner Forderungen angemessen sichere.
Eine Verletzung dieser Verpflichtung zur Beibringung einer Bürgschaft, die u.U. schwierig zu beschaffen ist, kann zur Kündigung des Vertrages durch den Auftragnehmer (Fertighaushersteller) und in deren Folge zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen. Also:
Genau den Vertrag einschließlich der AGB prüfen!
Stefan Guhde
Rechtsanwalt und Notar
8.10.2010
Es ist ärgerlich und zeitaufwendig und kann doch jedem jederzeit passieren: Abgeschleppt zur Nachtzeit oder Ölaustritt nach einem Verkehrsunfall - und neben den Laufereien, die mit der Wiederbeschaffung oder Reparatur des Fahrzeuges verbunden sind, flattert regelmäßig auch ein Kostenbescheid der Polizei oder der Feuerwehr ins Haus. Zutreffend ist sicherlich, dass durch den Einsatz eines Abschleppfahrzeugs oder der Feuerwehr Kosten verursacht wurden. Allerdings lohnt es sich schon, die einzelnen Positionen, die "in Rechnung" gestellt werden, genauer unter die Lupe zu nehmen. Hierbei tritt manchmal erstaunliches zu Tage:
Einem Mandanten wurde, nachdem Öl aus der Ölwanne seines Fahrzeuges ausgetreten war und die Feuerwehr das Öl abbinden musste, ein Kostenbescheid in stattlicher Höhe von rund 900,00 € übermittelt. Eine derartig hohe Forderung hielt er nachvollziehbarerweise nicht für gerechtfertigt und beauftragte unsere Kanzlei mit der Vertretung. Die Nachforschungen durch unsere Kanzlei ergaben, dass die Feuerwehr zur Beseitigung des Ölflecks zwei vollbesetzte Einsatzwagen mit 18 Mann geschickt hatte. Letztlich waren lediglich zwei Mann damit beschäftigt, Abbinder auf das Öl zu kippen. Gleichwohl wurden dem Mandanten die Kosten für alle 18 Mann und die beiden Einsatzwagen in Rechnung gestellt.
Der von unserer Kanzlei eingelegte Widerspruch war erfolgreich, der Kostenbescheid gegen unseren Mandanten wurde aufgehoben.
Eine Prüfung lohnt sich jedoch nicht nur in derartigen Fällen eines überdimensionierten Einsatzes, sondern auch, wenn der Einsatz aller Einsatzkräfte gerechtfertigt war. So hatte das Verwaltungsgericht Berlin im letzten Jahr den Fall zu entscheiden, dass ein in den Straßenbahnschienen stecken gebliebener Pkw von der Feuerwehr "befreit" werden musste; obwohl der Einsatz unzweifehaft notwendig war, hat das Verwaltungsgericht der Klage gegen den Kostenbescheid stattgegeben, da die in Ansatz gebrachten Gebühren für Berliner Feuerwehr gegen das Kostenüberschreitungsverbot verstoßen haben.
Fazit: Prüfen lohnt sich!
Kathrin Busse-Suppé
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Verwaltungsrecht
6.5.2010
Voraussetzungen für VLB-Großinvestition geschaffen
Die Versuchs- und Lehranstalt für Brauerei in Berlin (VLB), die von unserer Kanzlei unter der Federführung von Rechtsanwalt und Notar Dr. Dorn seit mehr als zwei Jahrzehnten rechtlich betreut wird, realisiert auf dem von ihr seit 1873 genutzten Grundstück in der Seestraße erstmals seit Jahrzehnten ein ehrgeiziges Neubau- und Erweiterungsprojekt. Das neue Fort- und Weiterbildungszentrum, dessen Eröffnung 2013 angestrebt ist, soll das Angebot der Bildungsmaßnahmen im klassischen Bereich des Brauwesens und zunehmend der Biotechnologie erweitern und hinsichtlich der technischen und räumlichen Möglcihkeiten verbessern.
Nach gut zweijähriger Vorbereitungszeit, in der unsere Kanzlei das Vorhaben insbesondere auch - federführend durch Rechtsanwalt und Notar Clemens Krämer - in dem Fördermittelverfahren begleitet hat, konnte nunmehr mit der Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags über das Baugrundstück die rechtliche Voraussetzung für den "Startschuss" der planerischen Vorbereitungen des Bauvorhabens selbst geschaffen werden.
OLG Hamm bestätigt Bürgenhaftung bei Ausgliederung
Das OLG Hamm hat in einem von unserer Kanzlei erstrittenen Urteil vom 4. März 2010 bestätigt, dass die Haftung eines Bürgen aus einer zur Sicherung von Forderungen eines Unternehmens abgegebenen Bürgschaftserklärung auch dann besteht, wenn die gesicherte Forderung zugunsten eines erst durch Ausgliederung eines Teilbetriebes gegründeten Unternehmens neu begründet worden ist, somit die Sicherung aus der Bürgschaft bei der Ausgliederung mit auf das neu gegründete Unternehmen übertragen werden kann.
Das OLG Hamm hat damit - soweit ersichtlich als erstes Obergericht - das Konzept der sog. partiellen Gesamtrechtsnachfolge bei der Spaltung nach dem Umwandlungsgesetz bestätigt und sich ferner zur Wirksamkeit einer in Allgemeinen Geschäftsbedingungen übernommenen Globalbürgschaft geäußert. ´
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Stefan Guhde
Rechtsanwalt und Notar
29.4.2010
OLG Brandenburg spricht hohes Schmerzensgeld zu
Das OLG Brandenburg hat in einem Urteil vom 25.2.2010 (Az: 12 U 60/09) der von unserer Kanzlei vertretenen minderjährigen Klägerin für die Folgen eines groben ärztlichen Behandlungsfehlers bei ihrer Geburt ein Schmerzensgeld in Höhe von 275.000,00 €, Schadensersatz sowie eine Mehrbedarfsrente in Höhe von 615,00 € mtl. zugesprochen.
Das Urteil ist zum einen deshalb von grundsätzlicher Bedeutung, weil das OLG ausführlich zu der Verantwortlichkeit der Stationsärzte Stellung nimmt, insbesondere jedoch wegen der Höhe des zuerkannten Schmerzensgeldes und der vom Gericht hierfür gegebenen Begründung. Schmerzensgelder in dieser Größenordnung sind in der Regel nur in Fällen ausgeurteilt worden, in denen z.B. schwerste Gehirnschädigungen mit Lähmungen vorgelegen haben. Das OLG hat die Entscheidung mit der Ausgleichsfunktion des Schmerzensgeldes begründet, da die Klägerin zwar nicht bettlägerig und intensiv pflegebedürftig sei, jedoch in den letzten Jahren umfängliche und schmerzhafte Behandlungen sowie tägliche Übungen über sich ergehen lassen musste, die die Qualität und Quantität ihrer Freizeit erheblich einschränken.
Monika Sander
Rechtsanwältin
25.3.2010
Neues von der Pflichtteilsergänzung
Bekanntermaßen behalten Abkömmlinge, Ehegatten und Eltern auch im Falle der Enterbung ihren Pflichtteil. In dieser Situation geht häufig das Interesse dahin, diesen Pflichtteil möglichst zu minimieren. Damit nicht durch lebzeitige Schenkungen der Nachlass zu Lasten des Pflichtteilsberechtigten ausgehöhlt wird, hat der Gesetzgeber den sogenannten Pflichtteilsergänzungsanspruch in § 2325 BGB geschaffen, mit dem - vereinfacht - für die Pflichtteilsberechnung unter bestimmten Voraussetzungen Schenkungen fiktiv dem Nachlass hinzugerechnet werden.
Bei Lebensversicherungen entsprach es dem bisherigen Stand der Rechtsprechung der Obergerichte und des Bundesgerichtshofes, dass als pflichtteilsergänzungspflichtige Schenkungen lediglich die einzelnen Prämien, nicht jedoch die Gesamtversicherungssumme zu Grunde gelegt worden ist.
Am 28. April 2010 wird der Bundesgerichtshof in zwei Verfahren über diese Frage erneut zu befinden haben. Während das Kammergericht die bisher vom Bundesgerichtshof vertretene Auffassung in der dort angefochtenen Entscheidung beibehalten hat, hat das OLG Düsseldorf in einem weiteren Verfahren nunmehr die Auffassung vertreten, dass die Gesamtversicherungssumme pflichtteilsergänzungsrelevant ist.
Zwischenzeitlich hat der 9. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs für eine ähnliche Fragestellung im Insolvenzrecht entschieden, dass nicht auf die Prämiensumme, sondern auf die Gesamtversicherungsleistung abzustellen ist.
Mit Spannung wird demgemäß die Entscheidung des für das Erbrecht zuständigen 4. Senates erwartet, ob es bei der bisherigen Auffassung des Bundesgerichtshofes bleibt, nach der lediglich die Einzelzuwendung in Gestalt der Prämie relevant war oder ob im Interesse des (Ergänzungs-) Pflichtteilsberechtigten die Gesamtversicherungssumme zu Grunde zu legen ist.
Sobald die begründete Entscheidung des BGH vorliegt, werden wir an dieser Stelle erneut berichten.
Clemens Krämer
Rechtsanwalt und Notar
9.4.2010
Welche Fehler führen zur Abberufung des Verwalters ?
Einen Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, der sich in den Fallstricken des neuen (ab 1.9.2007 geltenden) Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verfangen hatte, konnte unsere Kanzlei in einem durch einen Wohnungseigentümer betriebenen Verfahren davor bewahren, von seinem Amt abberufen zu werden. Das Landgericht Berlin hat sich unserer Argumentation angeschlossen, dass trotz des gegenteiligen Wortlautes des Gesetzes nicht jeder Fehler bei der Führung der Beschlusssammlung zwingend die Abberufung des Verwalters zur Folge hat.
Stefan Guhde
Rechtsanwalt und Notar
4.1.2010
Rechtsanwältin Scharnhoop wieder bei Dorn · Krämer & Partner GbR
Frau Rechtsanwältin Scharnhoop - seit 2006 zunächst für die Einzelkanzlei unseres Partners, Rechtsanwalt Guhde, und in 2008 für DORN · KRÄMER & PARTNER GbR tätig - verstärkt nach einer Pause, die sie wegen der Geburt ihres zweiten Kindes eingelegt hatte, ab sofort wieder unser Team.
Hierbei wird sie sich entsprechend ihrer früheren Schwerpunktbildung verstärkt dem forensischen Bereich des miet- und wohnungseigentumsrechtlichen Dezernats unserer Kanzlei, aber auch der Bearbeitung sonstiger zivilrechtlicher Mandate widmen.
4.1.2010
"Neues Erbrecht" seit 1.1.2010
Ab dem 1. Januar 2010 gelten zahlreiche neue Bestimmungen im Erbrecht. Die Neuregelung reagiert nach Auffassung des Gesetzgebers auf geänderte gesellschaftliche Rahmenbedingungen und Wertvorstellungen. Überarbeitet wurde vor allem das Pflichtteilsrecht, also die gesetzliche Mindestbeteiligung naher Angehöriger am Erbe.
20.1.2010