Haftung des Vermieters
BGH nimmt verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters bei "kalter Räumung" an
Urteil des BGH vom 14.07.2010 – VIII ZR 45/09 -
Der Fall:
Nachdem der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend und als vermisst gemeldet war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos, nachdem auch die Mietzahlung über Monate ausblieb. Im Mai 2005 öffnete sie die Wohnung und nahm sie in Besitz. Ein Teil der Wohnungseinrichtung wurde entsorgt; den Rest des Inventars lagerte die Vermieterin ein. Nachdem der Mieter wieder aufgetaucht war, verlangte er - gestützt auf ein Sachverständigengutachten - für die ihm angeblich im Zuge der Räumung abhanden gekommenen, beschädigten oder verschmutzten Gegenstände Schadensersatz von rund 62.000 Euro zuzüglich der ihm entstandenen Gutachterkosten.
Die Entscheidung:
Der BGH vertritt die Auffassung, dass einerseits die Vermieterin für die Folgen einer solchen Räumung verschuldensunabhängig haftet und andererseits an den Mieter nur geringere Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich der Schadenshöhe zu stellen sind mit der Folge, dass der Vermieter hinsichtlich der Höhe des Schadens den Gegenbeweis führen muss.
Dies begründet der BGH damit, dass die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte Inbesitznahme einer Wohnung und deren Ausräumen durch den Vermieter eine unerlaubte Selbsthilfe darstelle . Dies gelte auch, wenn aufgrund der Kündigung ein vertragliches Besitzrecht des Mieters entfallen ist und der Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist. Der Vermieter sei auch in diesen Fällen verpflichtet, den ordentlichen Rechtsweg zu beschreiten und sich einen Räumungstitel zu beschaffen, um aus diesem vorzugehen. Tut er dies nicht und räumt selbst, habe der Mieter gemäß § 231 BGB einen Schadensersatzanspruch, ohne dass ein Verschulden des Vermieters vorliegen müsse.
Diese Ersatzpflicht des Vermieters umfasse insbesondere den durch eine eigenmächtige Entsorgung des in der Wohnung vorhandenen Mobiliars entstandenen Schaden, denn dem Vermieter, der eine Wohnung eigenmächtig in Besitz nimmt, obliege es aufgrund einer für ihn bestehenden Obhutspflicht, das Inventar aufzubewahren, ein Bestandsverzeichnis aufzustellen und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände festzustellen. Der Mieter wisse ja nichts von der Inbesitznahme seiner Wohnung und sei daher auch nicht in der Lage, seine Rechte selbst wahrzunehmen.
Unterlässt der Vermieter dies, treffe ihn die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Gegenstände, von denen der Mieter behaupte, sie seien bei der Räumung abhanden gekommen oder beschädigt worden, tatsächlich nicht abhanden gekommen oder beschädigt seien. Gleichermaßen muss der Vermieter den vom Mieter behaupteten Wert der Sachen widerlegen.
Schließlich führt der BGH aus, dass an eine Schadensschätzung keine zu hohen Anforderungen gestellt werden dürfen. Denn stehe der Anspruch auf Schadensersatz dem Grunde nach fest und sei nur seine Höhe fraglich, dürfe die Klage grundsätzlich nicht in vollem Umfange abgewiesen werden. Das Gericht habe vielmehr nach pflichtgemäßem Ermessen zu beurteilen, ob nicht wenigstens die Schätzung eines Mindestschadens möglich ist.
Folge für die Praxis: Vorsicht bei eigenmächtigen Räumungen!
Es könnte immer sein, dass der Mieter wieder auftaucht und Kasse machen will.
Stefan Guhde
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
5.10.2010