Archiv 2011
Bürgermedaille für Clemens Krämer
Im Rahmen eines feierlichen Empfanges zum 11. Bezirkstag des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf wurde durch Frau Bezirksbürgermeisterin Monika Thiemen und die Vorsteherin der Bezirksverordnetenversammlung, Frau Dr. Marianne Suhr, Herrn Rechtsanwalt und Notar Clemens Krämer die Bürgermedaille des Bezirks Charlottenburg-Wilmersdorf für besondere Verdienste um den Bezirk verliehen.
In ihrer Rede anlässlich der Verleihung betonte die Bezirksbürgermeisterin Monika Thiemen insbesondere folgendes:
Als im Bezirk ansässiger Rechtsanwalt und Notar bringen Sie Ihre Fachkenntnisse ein, um mittelständische Unternehmen im Bezirk zu unterstützen.
Die „Mittelstandsgespräche Charlottenburg-Wilmersdorf“ ist als Forum eine aktive Plattform, der Sie als Mitinitiator und Kooperationspartner Ihr Fachwissen zur Verfügung stellen. Ebenso wie bei der erfolgreichen Seminarreihe der Wirtschaftsförderung „Erfolgreich selbstständig“. Hier bringen Sie sich mit fachkundigem Rat und juristischen Fachbeiträgen unentgeltlich ein, damit Existenzgründerinnen und -gründer beim Weg in die Selbstständigkeit rechtliche Fehler vermeiden.
Des Weiteren sind Sie auch im sozialen Bereich engagiert. Für die Förderung der Arno-Fuchs-Schule, mit dem sonderpädagogischen Förderschwerpunkt „Geistige Entwicklung“ organisierten Sie mit Ihrem Freundeskreis ein Benefizkonzert mit Musikern der Berliner Philharmoniker und konnten eine großzügige Spende an den Förderverein der Arno-Fuchs-Schule überreichen. Für Ihren selbstlosen Einsatz und Ihr bürgerschaftliches Engagement möchten wir uns im Namen des Bezirks mit der Bürgermedaille bedanken.
Rechtsanwalt und Notar Clemens Krämer dankt an dieser Stelle seinen Sozien und dem ganzen Team von Dorn · Krämer & Partner GbR für 15 erfolgreich durchgeführte Mittelstandsgespräche und die Unterstützung der nunmehr vom Lions Club Berlin Philharmonie veranstalteten Benefizkonzerte zugunsten verschiedener Projekte mit Kindern und Jugendlichen.
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Auf ein Neues: Novellierung des Mietrechts geplant
Nach der Mietrechtsreform des Jahres 2001 hat der Gesetzgeber gerade 10 Jahre benötigt, um erneut wesentliche Änderungen im Mietrecht vornehmen zu wollen. Seit dem 11. Mai 2011 liegt der Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums für ein Mietrechtsänderungsgesetz vor.
Was soll sich ändern? - Ein erster kurzer Überblick über wesentliche Änderungen:
1. Modernisierung von vermietetem Wohnraum
Hier steht die energetische Modernisierung im Vordergrund, die erheblich erleichtert wird. Der Referentenentwurf sieht vor:
• Einschränkung der Minderungsrechte des Mieters während solcher Maßnahmen für drei Monate
• Erleichterungen bei der Begründung einer energetischen Modernisierungsmaßnahme.
Für die allgemeine Modernisierung werden eingeführt:
• Erleichterungen beim Abschluss von Vereinbarungen über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Ausschlussfrist für Einwände des Mieters (ähnlich der Regelung bei Betriebskostenabrechnungen).
Im Rahmen der Mieterhöhung aufgrund Modernisierung wird künftig
• der Abzug für Aufwendungen für bei Durchführung der Modernisierung fällige Instandhaltungsmaßnahmen nicht mehr konkret berechnet und von der Modernisierungserhöhung abgezogen, sondern lediglich ein Abzugsbetrag nach "billigem Ermessen" durch den Vermieter festgelegt
• die Erläuterungspflicht erheblich erleichtert.
2. Nebenkosten
Es werden rechtliche Regelungen für das Wärmecontracting geschaffen (gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte).
3. Kündigung
Es soll ein weiterer Grund zur fristlosen Kündigung für den Fall geschaffen werden, dass der Mieter mit seiner Kautionsleistung mit einem Betrag in Verzug kommt, der zwei Monatskaltmieten erreicht.
Ganz neu ist die Möglichkeit, dass im mietrechtlichen Räumungsverfahren durch das Gericht erster Instanz angeordnet werden kann, dass der Mieter für nach Zustellung der Klage fällig werdende Geldforderungen beim Gericht die Sicherheit zu hinterlegen hat. Für den Fall, dass die Hinterlegung nicht fristgerecht erfolgt, kann die Räumung im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden !
Gleichermaßen im Wege einer einstweiligen Verfügung kann die Räumung dann erreicht werden, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt, sich aber dritte Personen in den Räumen ohne Kenntnis des Vermieters befinden.
Darüber hinaus gibt es zahlreiche geringfügigere Veränderungen.
Stefan Guhde
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht´
7. Juli 2011
De-Mail-Nachrichten erfüllten gesetzliche Schriftform nicht!
Seit dem 3. Mai 2011 ist das De-Mail-Gesetz in Kraft, das die gesetzliche Grundlage für elektronische Kommunikationsplattformen bieten soll, die nach der gesetzlichen Definition "einen sicheren, vertraulichen und nachweisbaren Geschäftsverkehr für jedermann im Internet sicherstellen sollen". Nach § 6 De-Mail-G können die akkreditierten Diensteanbieter auch einen Identitätsbestätigungsdienst anbieten, indem sie auf Veranlassung des Nutzers die bei ihnen hinterlegten - geprüften - Identitätsdaten des Nutzers dem Empfänger einer De-Mail-Nachricht des Nutzers mitteilen.
Das klingt alles sehr gut und nach der Grundlage dafür, jetzt alle Erklärungen online abgeben zu können, aber Vorsicht: Die gesetzlichen Formvorschriften sind nicht geändert worden. Soweit das Gesetz Schriftform vorschreibt, hilft auch der Identitätsbestätigungsdienst nichts, da nach § 126a BGB die gesetzliche Schriftform (wonach ein Schriftstück mit einer Original-Unterschrift dem Empfänger zugehen muss) nur durch Vewendung einer qualifizierten elektronischen Signatur nach dem Signaturgesetz ersetzt werden kann. Eine elektronische Signatur liegt nach § 2 Nr. 1 SigG jedoch nur dann vor, wenn die Signaturdaten den das eigentliche Dokument bildenden Daten beigefügt oder logisch mit ihnen verknüpft sind, was natürlich nicht der Fall ist, wenn der Diensteanbieter gesondert eine Bestätigung schickt.
Dr. Dietrich-W. Dorn
19.05.2011
Neue Entscheidung des BGH: Wirksamkeit trotz Mängeln
Der BGH hat kürzlich in einem Urteil (BGH Urteil v. 03.11.2010 – VIII ZR 330/09) entschieden, dass ein Zurückbehalten der Miete wegen eines Mangels an der Mietsache nur rechtmäßig sei, wenn der Mieter den Vermieter auf den Mangel aufmerksam gemacht hat.
Dem Rechtsstreit liegt zu Grunde, dass ein Mieter, in dessen Wohnung ein Schimmelpilz festgestellt wurde, im Folgenden die Mietzinszahlung eingestellt hatte, ohne den Vermieter über den Mangel an der Mietsache zu informieren. Aufgrund der mehrmonatigen Rückstände kündigte der Vermieter dem Mieter fristlos und klagte auf Herausgabe und Räumung der Wohnung. Der Mieter machte hingegen geltend, er habe lediglich von seinem Zurückbehaltungsrecht wegen des Mangels Gebrauch gemacht. Das Urteil des BGH zeigt einmal mehr, wie ernst zu nehmen die Mängelanzeige durch den Mieter ist. Denn es obliegt dem Mieter neben der regelmäßigen Mietzinszahlung, das Eigentum des Vermieters zu schützen.
Bei auftretenden Mängeln während der Mietzeit hat der Mieter die Möglichkeit, die Beseitigung des Mangels zu verlangen, die Miete angemessen zu mindern, den Mangel selbst zu beseitigen oder die Miete zurückzubehalten. Das dem Mieter grundsätzlich zustehende Recht, Miete zurückzubehalten (Zurückbehaltungsrecht, § 320 BGB) dient dazu, den Schuldner unter Druck zu setzen, die aus dem
gegenseitigen Vertrag erwachsenden Pflichten zu erfüllen. Hierzu zählt auch der Anspruch des Mieters auf Überlassung einer mangelfreien Wohnung bzw. Beseitigung entstandener Mängel. Maßgebend kann hierbei jedoch nur sein, dass der Vermieter über den Mangel in Kenntnis gesetzt wird. Schon aus Gesichtspunkten von Treu und Glauben darf das den Vermieter belastende
Zurückbehaltungsrecht gegenüber diesem solange nicht ausgeübt werden, bis er über den bestehenden Mangel in Kenntnis gesetzt wurde. Ansonsten läuft der mit dem Zurückbehaltungsrecht beabsichtigte Zweck, den Vermieter zur Mängelbeseitigung und Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes zu bewegen, vollkommen ins Leere.
Des Weiteren sieht sich der Mieter neben eines Räumungsprozesses der Gefahr ausgesetzt, selbst wegen Nichtanzeige eines Mangels (§ 536c Abs. 1 BGB) in Haftung genommen zu werden.
Fazit:
Die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts setzt wie die Minderung eine konkrete
Mängelanzeige dergestalt voraus, dass dem Vermieter nachvollziehbar dargelegt wird, welche Mängel
an der Mietsache bestehen. Erst dann ist der Mieter seiner Anzeigepflicht erschöpfend
nachgekommen und kann von seinen gesetzlichen Rechten Gebrauch machen.
Benjamin Mönch
Rechtsanwalt
6. Juni 2011
Sind noch alle geeicht?
Zur Wirksamkeit von Ablesewerten nicht mehr geeichter Zähler
Alle Jahre wieder – so sehen sich auch zu dieser Jahreszeit zahlreiche Mieter mit den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen des Vorjahres konfrontiert; mitunter mit großem Entsetzen in Anbetracht der Höhe der Nachzahlungsaufforderungen.
Der Bundesgerichtshof (BGH Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10) hatte jüngst zu entscheiden, ob eine Betriebskostenabrechnung, die auf Grundlage von Ablesewerten nicht mehr geeichter Wasserzähler erstellt wurde, wirksam war. Die Frage, ob Ablesewerte von nicht mehr geeichten Zählern verwendet werden können, spielt insbesondere dort eine Rolle, wo die Betriebskosten nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet werden – hierfür lohnt sich ein geschulter Blick in den Mietvertrag. Der BGH hat nunmehr festgestellt, dass eine Betriebskostenabrechnung inhaltlich wirksam sein kann auch wenn die Werte von nicht mehr geeichten Zählern abgelesen wurden.
Dies dürfte zunächst verwundern, kann man doch grundsätzlich davon ausgehen, dass eine korrekte Abrechnung nach Verbrauchswerten einen geeichten Zähler voraussetzt. Nur ein geeichtes Gerät kann grundsätzlich die Vermutung der Richtigkeit der Werte für sich in Anspruch nehmen. Freilich kann ein Zähler, dessen Eichung abgelaufen ist, diese Vermutungsfiktion nicht erfüllen. Sollten Messgeräte keine Eichung mehr aufweisen, so greift die Vermutung der Richtigkeit der Ablesewerte zunächst nicht ein mit der Folge, dass die Betriebskostenabrechnung jedenfalls inhaltlich angreifbar ist und es nunmehr dem Vermieter obliegt, den Beweis zu erbringen, dass die Messgeräte ordnungsgemäße Ablesewerte anzeigen.
Mit dem Urteil hat der BGH nun klargestellt, dass es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein auf die Ermittlung des zutreffenden Verbauchs ankommt. In Ermangelung geeichter Ablesegeräte obliegt es dem Vermieter, den „zutreffenden“ Verbrauch durch Vorlage einer der tatrichterlichen Schätzung unterliegenden Vergleichsabrechnung einer zuletzt unbeanstandeten Abrechnungsperiode darzulegen und zu beweisen. Der Richter hat dabei auch das vom Vermieter auf seine Kosten in Auftrag zu gebende Prüfgutachten in seine Urteilsfindung mit aufzunehmen.
Diesen Überlegungen steht nicht entgegen, dass nach teilweiser Ansicht das Verbot der Verwendung ungeeichter Messgeräte durchgreife, da ansonsten verbraucherschützende Interessen verletzt würden. Der BGH geht in seiner Entscheidung vielmehr davon aus, dass Zweck des Verbots der Verwendung nicht mehr geeichter Messgeräte allein sei, ein richtiges Messgerät zu verwenden. Diesem Zweck sei auch dann gedient, wenn sich feststellen ließe, dass die von dem nicht mehr geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerte zutreffend sind.
Erhöhte Betriebskosten sollten daher immer dazu verleiten, die Einzelpositionen mit einem kritischen Blick zu analysieren und im Fall der verbrauchsabhängigen Abrechnung die Eichung der Erfassungsgeräte zu kontrollieren. Denn auch wenn eine unbeanstandete Vergleichsabrechnung vorhanden ist, kommt es wie der BGH richtig festgestellt hat maßgebend auf eine einzelfallorientierte tatrichterliche Einschätzung und das Prüfprotokoll an, sodass der Mieter am Ende Kosten sogar einsparen kann.
Benjamin Mönch
Rechtsanwalt
03.05.2011
15. Mittelstandsgespräche Charlottenburg-Wilmersdorf
Zum 15. Mal wurden am 02. März 2011 die Charlottenburg-Wilmersdorfer Mittelstandsgespräche im Großen Tagungssaal im Gebäude der Industrie- und Handelskammer in der Fasanenstraße durchgeführt, wie immer veranstaltet vom Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf, Dorn, Krämer & Partner GbR und der Berliner Volksbank.
Als Hauptreferentin konnte für diese Jubiläumsveranstaltung Frau Bundesministerin a.D. Renate Schmidt gewonnen werden, die gewohnt souverän, kompetent und humorvoll zum Themen „Beruf und Familie –Frauenthema oder unser aller Zukunftsfrage?“ vortrug.
Nach einem brillanten Auftritt des von Sabine Wüsthoff geleiteten Mädchenchores der Musikschule Charlottenburg-Wilmersdorf, der im kommenden Jahr auf eine große Japantournee gehen wird, und einer dem Gedankenaustausch zwischen den Unternehmern gewidmeten Pause bat Moderatorin Sabine Beckmann nach der positiven Resonanz auf der vergangenen Veranstaltung erneut zur Podiumsdiskussion.
Renate Schmidt, die Unternehmerin Kerstin Ehrig-Wettstaedt und Carola Zarth, Herr Dr. Letz von der IHK und Rechtsanwalt und Notar Clemens Krämer für die Kanzlei Dorn, Krämer & Partner GbR diskutierten zum Thema „Familienfreundlichkeit in Unternehmen – (k)ein Thema in Charlottenburg-Wilmersdorf?!“.
Die beteiligten Unternehmer erläuterten am Beispiel ihrer Betriebe das technische Hilfsmittel, gute Organisation und wechselseitiges Engagement auf der Mitarbeiterebene, die die Schaffung langfristig familienfreundlicher Strukturen ermöglichen, wobei durch Frau Bundesministerin a.D. Renate Schmidt darauf hingewiesen wurde, dass gerade in den nicht urbanen Gebieten der alten Bundesländer familienfreundliche Betriebe und ausreichende Betreuungsangebote bislang immer noch die Ausnahmen sind. Herr Dr. Letz konnte für die IHK bezogen auf Berlin eine deutlich positivere Bilanz verkünden. Alle Diskutanten waren sich darüber einig, dass Familienfreundlichkeit in Unternehmen keineswegs nur Vorteile für die Mitarbeiter mit sich bringt, sondern durch die Bindung hochqualifizierter Mitarbeiter auch für den Unternehmer, wobei hervorgehoben wurde, dass in aller Regel die „Kehrseite“ familienfreundlicher Betriebe ein durchaus überdurchschnittliches und überobligatorisches Engagement der Mitarbeiter ist.
Die Veranstaltung klang wie immer bei einem Buffet und guten Gesprächen bis weit in den Abend hinaus aus.
Verstärkung des Anwaltsteams
Nachdem er im vergangenen Jahr bereits als Referendar in der Kanzlei tätig war, ist nunmehr Rechtsanwalt Benjamin Mönch nach seiner Zulassung zur Rechtsanwaltschaft Mitglied des Anwaltsteams der Kanzlei Dorn · Krämer & Partner GbR.
Herr Kollege Mönch hat Rechtswissenschaften an den Universitäten in Potsdam und für drei Jahre in Paris studiert und neben den deutschen auch die französischen Studienabschlüsse.
Rechtsanwalt Mönch wird in der Kanzlei Dorn · Krämer & Partner GbR im zivil- und vertragsrechtlchen, insbesondere mietrechtlichen Dezernat tätig werden und daneben spezielle Fragen des französischen und europäischen Vertragsrechts bearbeiten.
Wir freuen uns, unser Team mit einem qualifizierten jungen Kollegen verstärken zu können.
14.3.2011
Vorsicht bei Stellenausschreibungen
BAG-Entscheidung erhöht Gefahr von Entschädigungsansprüchen
Eine bei den Arbeitgebern wohl weitgehend unbekannte Vorschrift des SGB IX ist von dem Bundesarbeitsgericht in dem Urteil vom 17. August 2010 - 9 AZR 839/08 - herangezogen worden, um die für die Geltendmachung von Entschädigungsansprüchen nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) notwendigen Indizien für eine behauptete Benachteiligung wegen einer Behinderung bei der Besetzung einer offenen Stelle zu bejahen.
§ 81 Abs. 1 SGB IX verpflichtet jeden Arbeitgeber, "zu prüfen, ob freie Arbeitsplätze mit schwerbehinderten Menschen, insbesondere mit bei der Agentur für Arbeit arbeitslos oder arbeitssuchend gemeldeten schwerbehinderten Menschen besetzt werden können" und hierzu frühzeitig mit der Agentur für Arbeit Verbindung aufzunehmen.
Wenn ein Verstoß gegen das Benachteiligungsverbot vorliegt, kann der Betroffene nach § 15 AGG einen Entschädigungsanspruch geltend machen, der letztlich eine Art Schmerzensgeldanspruch für die Diskriminierung darstellt, da ein materieller Schaden hierfür nicht erforderlich ist. § 22 AGG sieht quasi eine Umkehr der Beweislast unter der Voraussetzung vor, dass der Betroffene Indizien nachweist, die auf eine Benachteiligung hindeuten, da dann die andere Partei ihrerseits den Gegenbeweis führen muss, dass keine Diskriminierung vorgelegen hat, was noch dadurch erschwert wird, dass nach der Rechtsprechung diese bereits dann vorliegt, wenn die Benachteiligung auch nur ein Motiv der beanstandeten Entscheidung gewesen ist.
Dieses Indiz hat das BAG nunmehr in dem Fall bejaht, dass der Arbeitgeber vor der Besetzung der Stelle nicht die Arbeitsagentur eingeschaltet hat, um sich von dieser schwerbehinderte Menschen als potentielle Bewerber um diese Stelle nachweisen zu lassen. Hat sich ein schwerbehinderter Mensch erfolglos um die Stelle beworben und macht er geltend, dass die Nichtberücksichtigung auf seiner Behinderung beruhte, muss dann der Arbeitgeber nachweisen, dass diese (ausschließlich) aus anderen Gründen erfolgt ist, andernfalls er zu einer Entschädigungszahlung verurteilt werden kann!
Fazit: Der Arbeitgeber muss vor jeder Stellenbesetzung bei der Agentur für Arbeit nach geeigneten schwerbehinderten Bewerbern anfragen und diese Anfrage dokumentieren, andernfalls er sich erheblichen finanziellen Risiken aussetzen kann.
Dr. Dietrich-W. Dorn
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Arbeitsrecht
14.3.2011
Geliehen oder geschenkt ?
Das Kammergericht hat durch Beschluss vom 29. November 2010 (Gz.: 4 U 202/09) ein von unserer Kanzlei erstrittenes Urteil des Landgerichts Berlin vom 15. Oktober 2009 (Gz. 31 O 35/09) bestätigt, mit dem die Klage eines Dental-Labors gegen den von unserer Kanzlei vertretenen Zahnarzt auf Herausgabe eines Schaukoffers für Zahnersatzmuster abgewiesen worden war.
Auch für einen derartigen Fall sieht das Landgericht - und in der Zurückweisung der Berufung des Dental-Labors auch das Kammergericht - denjenigen, der die Rückgabe verlangt, als dafür beweispflichtig an, dass keine Schenkung vorgelegen hat, sondern die Übergabe des Schaukoffers nur leihweise mit der Verpflichtung zur Rückgabe erfolgt ist.
Das Urteil bestätigt die immer wiederholten anwaltlichen Empfehlungen, bei der Überlassung von Gegenständen - oder der Hingabe von Geld - genaue - und nachweisbare, somit möglichs schriftliche - Regelungen darüber zu treffen, zu welchen Bedingungen die Übergabe erfolgt und insbesondere, ob eine Rückgabe, ggf. unter welchen Voraussetzungen, erfolgen soll.
Monika Sander
Rechtsanwältin
29.1.2011